Gentrificación: cómo perder con la mejora al transporte público

Gentrificado, Anderson Barbosa

La crónica publicada hace algunas semanas en El Universal decía que los terrenos se están defendiendo literalmente a balazos. Sin papeles de por medio que acrediten la posesión del lugar donde se levantan sus modestas viviendas, los pobladores de San Miguel Las Tablas, una colonia de calles polvorientas del Valle de Chalco, deben valerse de todo tipo de recursos para defenderse de la invasión de ávidos especuladores que a toda costa pretenden sacar provecho del atractivo que de la noche a la mañana ganó la zona gracias a la construcción dela Línea 12 del Metro, cuya terminal estará a unas pocas cuadras del lugar. Los números hablan por sí solos: terrenos que hasta hace poco se ofrecían a 90 mil pesos en el mercado informal hoy han quintuplicado su valor, y se espera que éste siga subiendo.

La teoría dice que cuando se mejora la accesibilidad de un área de la ciudad a raíz de la construcción de nuevas vías o sistemas de transporte público -como una línea de Metro-, ésta se hace más apetecible para vivir o trabajar en ella. Cuando esto ocurre, y no hay que ser muy experto para intuirlo, el precio de la tierra tiende a subir dado el aumento de la demanda interesada en moverse para esos lados. Así, lo que eran lugares de poco valor al cual estaban destinados los más pobres entre los pobres, rápidamente se vuelven atractivos para sectores de mayores ingresos, quienes estarán dispuestos a pagar más por los beneficios de vivir allí. La historia es relativamente fácil de adivinar: aumenta la presión por comprar terrenos en el sector, los dueños finalmente venden, y donde había modestas viviendas aisladas comienzan a levantarse conjuntos habitacionales, generalmente en mayor densidad, orientados a sectores de mayores recursos. Se pavimentan las calles, llegan servicios de mejor calidad, mejoran el comercio y el equipamiento, se construyen parques y en general se experimenta un período de expansión económica. Es común escuchar que el lugar “mejora”, lo que puede ser cierto, pero no para todos. A muchos, cuyos bolsillos no pueden resistir el encarecimiento de la vida en el sector, sencillamente no les queda más remedio que empacar sus cosas y mudarse a un nuevo lugar cuyos bolsillos sí puedan pagar. Es lo que últimamente se ha dado en llamar gentrificación, castellanización del término inglés gentrification, término que a su vez deriva de gentry (burgués), y que se utiliza para denominar al proceso de transformación urbana en el que la población de escasos recursos es desplazada de sus deteriorados lugares de residencia por otros ciudadanos más adinerados, que llegan a ocupar el barrio luego de la valorización del mismo. 

Volviendo al caso de San Miguel Las Tablas, lo paradójico de la situación es que la muy probable expulsión de los residentes originales se producirá debido a la construcción de un proyecto orientado precisamente a favorecerlos. En una ciudad donde el suelo está regulado exclusivamente por las leyes que el mercado le impone, la mejora en la provisión de servicios como el transporte público comúnmente puede  transformarse en un arma de doble filo que al final de la historia termina perjudicando a quienes se supone debiera beneficiar. Como un profesor alguna vez me dijo, la triste realidad es que en nuestras ciudades los pobres están condenados a los malos sistemas de transporte colectivo; desde el momento en que estos aumentan su calidad, inmediatamente se produce un incremento en el precio del suelo que termina por expulsar sin ningún tipo de compensación a aquellos que no son dueños del lugar donde viven. En una ciudad donde la irregularidad en la tenencia de la tierra es una situación más o menos extendida, especialmente entre los sectores más marginados, éste es un problema mayor.

¿Puede darse la situación inversa, es decir, que el precio de las propiedades inmobiliarias baje después de la construcción de redes de transporte público? Pues sí. Ocurre generalmente cuando estas redes llegan a barrios acomodados, donde sus habitantes no sólo no ocupan el servicio, sino además lo ven como un elemento que atrae ruido, suciedad, y actividades poco deseables a sus barrios, como el comercio ambulante que tradicionalmente rodea las estaciones de Metro. De hecho, la experiencia demuestra que cuando hay alza en el valor del suelo, ésta se produce a una o dos cuadras de distancia de donde pasa el transporte colectivo, y no en las propiedades inmediatamente cercanas a su recorrido, que no resultan tan atractivas para el mercado inmobiliario.

Volviendo al tema de la gentrificación, y en el entendido que la salida de los sectores con menos recursos es un efecto indeseado del mejoramiento del transporte público, la pregunta que hay que hacerse es qué puede hacerse para evitarla. La respuesta no es tan fácil, pero siempre pasará por la intervención gubernamental para hacer frente a las falencias inherentes a la lógica de mercado aplicada sin contrapesos en la ciudad. Gestión del suelo urbano por entidades públicas, instrumentos normativos y fiscales orientados a absorber el impacto en el precio del suelo, y programas sociales asociados a la implementación de sistemas de transporte público son parte de los recursos de los que dispone la autoridad para hacer frente al problema. Algunos ejemplos de estas medidas son la fijación de porcentajes mínimos de vivienda de interés social que deben cumplir los nuevos desarrollos del sector, el establecimiento de zonas de propiedad pública donde se ofrece vivienda en renta a familias de escasos recursos, o la creación de incentivos fiscales para todos aquellos proyectos que consideren la construcción de vivienda para las familias residentes. Son herramientas cuya aplicación no es sencilla, pero sí necesaria en situaciones que no pueden dejarse al completo arbitrio del mercado.

Y es que la desigualdad y la segregación también tienen su correlato a nivel espacial, que se manifiesta de las maneras más insospechadas. Tanto como técnico, el transporte público es un tema de orden social; entenderlo de esta manera nos ayudará a tener sociedades un poco más justas e incluyentes en el futuro.

6 Comments on Gentrificación: cómo perder con la mejora al transporte público

  1. Rodrigo, me podrías pasar la o las referencias que expliquen el término de gentrificación? Me va a ayudar mucho en la discusión de mi tesis sobre calidad de vida en la periferia de Morelia. Aquí se compraron tierras ejidales a precios bajísimos para convertirlas en un desarrollo inmobiliario tipo satélite, ello está fomentando procesos de gentrificación en las colonias populares y localidades rur-urbanas aledañas.

    • Rodrigo Díaz // 4 abril 2012 en 8:24 am // Responder

      Jorge,

      Echale un vistazo a este estudio, que refuerza los argumentos que expreso en mi artículo:

      http://grist.files.wordpress.com/2010/10/trn_equity_final.pdf

      Ahora bien, yo sería cuidadoso al ocupar el término gentrificación. Este se aplica más bien en áreas urbanas pauperizadas que de manera más o menos rápida experimentan un proceso de alta valorización, suficiente como para que ni uno de los propietarios pueda resistir las presiones inmobiliarias. Sus principales afectados no son los dueños, que mal que mal reciben una compensación que puede ser bastante jugosa, sino quienes rentan o quienes no poseen títulos de dominio regularizados, a quienes no les queda más remedio que irse del lugar. Por lo que tú cuentas, más bien yo hablaría de un proceso de urbanización de lo rural, que se parece pero no es lo mismo. Hay cambios de vida, pero no se producen expulsiones masivas de familias que ocupaban un mismo barrio.
      Hablando de Morelia, hace poco escribí algo sobre la urbanización de áreas rurales por esos lados. A lo mejor te sirve, aunque el enfoque es totalmente distinto al problema que planteas:

      http://ciudadpedestre.wordpress.com/2011/10/23/la-otra-agricultura-urbana/

      Saludos

      • Muchas gracias por la aclaración y los links. Por lo que veo y me dices todavía no se han dado ese tipo de fenómenos. Sin embargo; en la zona existen también predios irregulares que podrían ser muy susceptibles a este tipo de desplazamientos. Un saludo y un gusto!

  2. I have shared your excellent post with my colleagues who just started this project: http://www.bostonredevelopmentauthoritynews.org/2012/09/27/your-go-to-source-for-the-fairmount-indigo-planning-initiative/

    That is my picture of the train tracks!

  3. Las líneas de transporte y muchos otros proyectos que se hacen en nombre de la revitalización del espacio público. En cuanto se mejora un sitio con un gran proyecto arquitectónico o urbano, los precios aumentan y la población más desfavorecida es expulsada. Es lo que sostiene Susan Fainstein en “The just city”

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