Rompiendo el dogma de la casa propia para toda la vida

Tres supuestos:

  1. Los hogares mexicanos mantienen un número de miembros constante a lo largo del tiempo. Todas las familias tienen dos hijos (niño, niña), y estos nunca crecen ni se van de la casa. Tampoco llegan nuevos familiares a compartir techo.
  2. Las familias mexicanas nunca se van a vivir a otra ciudad o país.
  3. Las preferencias habitacionales de las familias mexicanas se mantienen inalterables con el paso de los años.

Las estadísticas –y el sentido común- podrán decir que estos supuestos no tienen pies ni cabeza, pero las políticas habitacionales en México (y a decir verdad en gran parte de Latinoamérica) se basan en ellos. Casa propia para toda la vida es una idea arraigada por generaciones que no hace más que inmovilizar en el tiempo y el espacio a las familias al ofrecerles como opción preferente –cuando no la única- endeudarse por muchos años para adquirir una vivienda que les pertenecerá toda la vida. Gran parte del problema es que las viviendas ofrecidas por el valor que las familias pueden pagar se encuentran en la periferia extrema de nuestras ciudades, lejanas a los centros de trabajo, en lugares mal servidos y peor equipados. La supuesta gran inversión patrimonial comúnmente se transforma en el peor negocio de sus existencias (preguntar en Zumpango si fue una buena inversión comprar una casa allí). En este sentido, los cientos de miles de viviendas abandonadas en todo el país son la prueba más fehaciente del fracaso de una mal llamada política habitacional más orientada a multiplicar créditos que a satisfacer las reales necesidades de vivienda de los mexicanos.

Sólo basta un poco de sentido común para saber que estas necesidades y preferencias  cambian a lo largo del tiempo. Así, un pequeño departamento céntrico sin estacionamiento puede ser muy atractivo para un joven soltero o una pareja sin hijos. Cuando la familia se amplíe probablemente querrá una casa más grande, de preferencia con patio, la cual sus ingresos sólo podrán pagar en la periferia de la ciudad. Una vez que los hijos dejen el hogar, es muy probable que el departamentito céntrico vuelva a ser atractivo para esta misma pareja. También es posible que esas mismas familias en algún momento de la vida se muevan a vivir otra ciudad o país. Tal como se dijo anteriormente, esta realidad, a pesar de ser común a millones de mexicanos, no es reconocida por las políticas de vivienda

Aunque de limitado alcance en su primera etapa, el nuevo programa de renta de vivienda impulsado por Infonavit sí se hace cargo de esta situación, ofreciendo una opción altamente conveniente a familias que cada vez más necesitan de un alto grado de flexibilidad para satisfacer sus cambiantes necesidades habitacionales. A su vez, el esquema desarrollado por la gran hipotecaria de México tiene la gran virtud de proteger tanto los derechos de los inquilinos como a los dueños de las propiedades. Transparenta el mercado y ayuda a establecer estándares de calidad mínimos que deben ser cumplidos por las viviendas ofrecidas. La reducción del riesgo para los dueños puede traducirse también en una baja en precios de arriendo hoy inflados por el alto grado de incertidumbre detrás de cada contrato.

Desde el punto de vista urbano el nuevo producto de crédito (así les gusta llamar a algo que debiera ser política pública) ayudará a dar un nuevo dinamismo al mercado habitacional en zonas consolidadas, donde se localiza vivienda atractiva y accesible para rentar pero quizás no tanto para comprar. Esta puede ser la necesaria lápida para la cada vez más profunda tumba de los mega conjuntos construidos en los últimos años en el extrarradio de nuestras ciudades, hoy convertidos en precoces pueblos fantasma. Alguien señala lo contrario, y cree que el programa de renta puede ser la tabla de salvación de las viviendas abandonadas. Lo dudo; más bien puede hacer aun más evidentes sus desventajas respecto a aquellas ofrecidas en áreas integradas al tejido urbano. Me atrevo a decir que ni ofreciéndolas a muy bajo costo resultarán competitivas.

Sin embargo, y a pesar de lo anteriormente dicho, mi optimismo es moderado. Y es que, a pesar de ser un paso muy positivo, en esta fase de prueba la política de renta estará abierta a un grupo bastante reducido de personas, el 30 por ciento de mayores recursos de los derechohabientes de Infonavit. Los demás, que tienen las mismas necesidades, tendrán que seguir tomando créditos para comprar una vivienda o reparar o ampliar la existente. Peor aun es la situación de ese olvidado 60 por ciento de los mexicanos –la mayoría de ellos en situación de pobreza- que no cuentan con ni un tipo de programa público de financiamiento para acceder a la vivienda o mejorar el precario lugar en que actualmente viven. Ese 60 por ciento, que es la mayor parte del rezago, tendrá que seguir esperando, recurriendo en muchos casos a un sistema de renta que ya existe, paralelo al oficial, escasamente regulado, donde derechos y deberes de inquilinos y propietarios se desenvuelven en un equilibrio bastante precario.

Diversificar las formas de acceso a la vivienda es un gran desafío para los próximos años, pero éste nunca podrá ser abordado de manera completa si no se enfocan los esfuerzos públicos en quienes más los necesitan, los grandes olvidados de toda esta historia.

*Artículo también publicado en el blog de Arquine, donde fue calificado como “una porquería”

6 Comentarios en Rompiendo el dogma de la casa propia para toda la vida

  1. 4.- Dos cajones de estacionamiento para cuando “me compre mi carrito”
    5.- Mi “jardín” pa´mi perro

  2. A mí no me lo pareció ;) Además me gustaron los comentarios en Arquine porque explican cuáles son las razones “antropológicas” que movieron a tanta gente a “entrar en el juego” de la hipoteca y porqué no funcionaron. Por ejemplo: propiedades como garante a falta de otras garantías sociales (que para la mayoría no se hace efectivo porque el monto a pagar se alarga demasiado en la vida), la idea de “hacer patrimonio” (que luego da más problemas que soluciones sobre todo cuando suben los impuestos a bienes inmuebles),…

    Hace poco investigábamos sobre las tendencias globales que afectan al sector inmobiliario y estoy de acuerdo en que las casas periféricas y de baja calidad no serán las más apetecibles para renta.
    Pero hay algo que decían que me hizo pensar, los apartamentos en zonas consolidadas suelen carecer de la flexibilidad funcional que permite tener espacio para pequeños negocios que normalmente ayudan a progresar a las personas con menos ingresos y posibilidades de empleo. Es una pena que en el programa no se incluya la renta de estas casas

    Bueno, seguimos pensando… :)
    ¡Saludos!

  3. Todo es belleza; “es mejor rentar que comprar”, “puedes vivir en las mejores zonas de la ciudad sin el compromiso de 30 años, goeeei”, “fuchi la periferia” y un largo etcétera. Lo preocupante es que muchos de mi generación se gastan más del 60% en rentar un departamento compartido por vivir el sueño pseudoeuropeo (condesa, roma, juarez) (baches, hacinamiento, falta de agua, inseguridad, etc) y no se necesita ser un adivino para observar que los empleos precarios (no sólo me refiero a los bajos sueldos sino a tanto freelance que anda muriendo de hambre por las calles de la condesa) y el “bono demográfico” provocarán que los que hoy tienen 30 años y viven “a todo dar” rentando, lleguen a los 50 (si bien les va) desempleados, sin ahorros, sin un techo en dónde vivir y sin seguridad social.

    Lo que se viene ahora son las hipotecas para estos que describo, los que se sienten clase media (no en balde han bajado la tasa al 8.7%) para que así compren un mini huevo de 50 metros, con paredes de cartón a millón y medio de pesos o más, pero con la sonrisa en la cara de decir: mi depa es super céntrico goeeei. Y terminen, al igual que los pobres trabajadores que compran casas en zumpango, intentado pagar durante 20-30 años un bien que vale, por lo menos, un 50% menos del valor comercial.

    ¿La solución? No hay. Sólo hay de 3 sopas:

    1) Sacar crédito infonavit-fovissste y pagar por 30 años una casa huevo (sí, porque ni siquiera ofrecen las constructoras verdaderos suburbios, sino 3 pisos en 60 m2 de terreno).

    2) Sacar crédito bancario para vivir en una zona “céntrica” y pagar 5 años más de 10 mil pesos mensuales para al final, perder el bien ante un juicio por morosidad (ya saben, por aquello del desempleo y de la falta de ahorros) y quedarte con una mano adelante y otra atrás.

    3) Rentar para toda tu vida. Mientras tienes empleo (hasta los 40 si bien te va) podrás darte el lujo de gastar el 60% de tu salario en zonas “céntricas”, luego (40 en adelante) ya sea que regreses a casa de tus ancianos padres o que termines rentando por mil pesos mensuales una casita en zumpango, en donde pasarás el resto de tus días pagándole la casa al trabajador que se menciona en el punto 1.

  4. saludos rodrigo…

    antes que nada felicidades por tu blog y me gusto mucho esta publicacion, ¿sabes donde puedo encontrar mas información relacionada con este tipo de renta de vivienda? me gustaria leer mas para poder ampliar el debate…

    • Muchas gracias. Lamentablemente, sólo cuento con la información hecha pública por Infonavit a través de la prensa. Quizás en su página web se pueda encontrar algo más.

      Saludos

  5. Me ha gustado mucho el artículo. Un beso.

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