De las minicasitas y los autogoles de media cancha

Preocupados por el progresivo empequeñecimiento de la superficie de las viviendas económicas y el creciente deterioro de la calidad urbana en Nuevo León,  los integrantes de la Comisión de Desarrollo Urbano del Congreso local han decidido tomar el toro por las astas y se disponen a aprobar una nueva Ley de Ordenamiento Territorial del Estado, que promete mejorar sustancialmente la calidad de la vivienda y el espacio urbano por esos lados. Entre las disposiciones que la nueva Ley contempla – y que han despertado abierto rechazo entre los desarrolladores inmobiliarios de la zona – se encuentran el establecimiento de un lote habitacional mínimo de 105 metros cuadrados con 7 metros de frente, superior a los 90 metros actuales, y el aumento del perfil de las calles, medida que se supone ayudará a tener un tráfico vehicular más fluido en los nuevos conjuntos habitacionales.

Contorsionistas

No dudo de las buenas intenciones que inspiran a los señores legisladores en su iniciativa, pero tengo la ligera impresión que se están convirtiendo un autogol de media cancha en el cual ni siquiera habrá equipo rival que lo celebre, porque en esta pasada probablemente pierdan todos, ciudadanos, autoridades y desarrolladores. ¿Por qué tan negativa apreciación? Porque creo que hay tres elementos que no consideraron suficientemente en su análisis y sobre los cuales me gustaría explayarme un poco.

En primer lugar, la iniciativa parlamentaria va en contra de todo lo que se promueve en el urbanismo contemporáneo, que apunta precisamente a la creación de ciudades más compactas, donde el uso de suelo e infraestructura se maximizan privilegiándose la construcción en mayores densidades, el uso de transporte público, la creación de espacios peatonales y para la bicicleta, y la instauración de usos de suelo mixto. De lo que se trata es precisamente de hacer un uso más eficiente de los recursos naturales y de infraestructura, disminuyendo los tiempos de traslado al interior de las ciudades y protegiendo de paso el ecosistema que rodea a las urbes. Es cierto que la iniciativa del Congreso local contiene elementos valiosos para la cruzada de la sustentabilidad urbana, como la necesidad de contar con una declaración de impacto ambiental en los nuevos fraccionamientos o la obligatoriedad de proveer equipamiento educacional a distancias caminables, pero estas medidas se borran de un plumazo con las nuevas exigencias relativas a tamaños de lotes, frentes mínimos y perfiles de calles, que en la práctica hacen que en un conjunto difícilmente se pueda lograr una densidad superior a las 55 viviendas por hectárea. Este es un estándar extremadamente bajo que a la larga se traduce en ciudades más extensas y en sus correspondientes efectos: mayores tiempos de traslado, mayores costos de urbanización, aumento en la dependencia del automóvil particular, incremento en las emisiones de CO2, pérdida de suelo agrícola, y un largo etcétera.

En segundo lugar, los legisladores no han tenido en cuenta que, por paradójico que parezca, un aumento en las superficies mínimas de los lotes habitacionales generalmente va aparejado con una disminución del tamaño de las viviendas. Es cierto, una primera lectura dice que en lotes más grandes caben viviendas más espaciosas, pero la realidad nos dice que esto rara vez se materializa, puesto que cuando la densidad habitacional disminuye los costos del suelo y urbanización se prorratean entre menos construcciones, aumentando su costo, lo que finalmente se ve reflejado en un sacrificio de metros cuadrados al interior de las viviendas para que éstas puedan mantenerse en un precio accesible para la gente de menores ingresos.

Por último, no hay que perder de vista que la vialidad más eficiente no es la más grande, sino aquella que tiene el tamaño justo para los flujos que en ella se darán. El tener capacidad vial ociosa tiene un costo altísimo, no sólo económico, sino también ambiental, puesto que la multiplicación indiscriminada de áreas impermeables como las pavimentadas tiene consecuencias nefastas como la disminución de la superficie de recarga de los acuíferos y la generación de verdaderas planchas de calor que suben unos cuantos grados la temperatura ambiente, tema no menor en Nuevo León. Establecer un perfil mínimo de 13 metros para vías de un solo sentido y de 14 metros cuando éstas son de doble sentido puede funcionar muy bien en determinadas circunstancias, pero en otras puede resultar absolutamente desproporcionado. Sólo como referencia, vale la pena tener en cuenta que un desarrollo eficiente no debiera destinar más de un 22% de su superficie a vialidad; en México esta cifra se eleva incluso por sobre el 30 por ciento en algunos estados. ¿El resultado? Viviendas más pequeñas, ya que todo el gasto extra destinado a pavimentación se debe recuperar en alguna parte, y en un esquema así el primer elemento sacrificado es el tamaño de las casas.

En última instancia, quienes impulsan la nueva ley deben tener en cuenta que un encarecimiento general de los costos de construcción generalmente puede llegar a traducirse incluso en la desaparición de la oferta de vivienda orientada a los sectores de más bajos recursos, por lejos el peor de los escenarios. Tengo claro que más de alguno aborrecerá mis argumentos, diciendo que son los mismos ocupados por el sector empresarial, el eterno malo de la película habitacional. Me da lo mismo lo que se piense, que la experiencia me dice que la calidad de la vivienda no se mejora por decreto, sino proveyendo los recursos, incentivos y normas necesarios para que esto sea realidad. Las disposiciones impulsadas por los legisladores de Nuevo León son bien intencionadas, pero a mi juicio adolecen de errores que lejos de mejorar la calidad de la vivienda económica, ya de por sí discutible, la pueden empeorar aún más.

Palabras al cierre

No todo está perdido. Precisamente en Monterrey se está construyendo (en una de esas ya se terminó) un proyecto de vivienda social que a mi juicio va en la dirección correcta de lo que debe ser la vivienda sustentable. Obra de la gente de Elemental, el conjunto Las Anacuas consta de 70 viviendas construidas en un terreno de menos de media hectárea, logrando una densidad casi cuatro veces superior a la que se podría llegar con la nueva normativa estatal. El que se imagine viviendas minúsculas está absolutamente errado; las casas que se entregan son de 38.4 metros cuadrados, pero una vez expandidas (cosa que es muy fácil de hacer) se llega hasta los 76.8 metros cuadrados en el caso de las viviendas en dúplex, superficie harto más generosa que la que ofrece el resto de los conjuntos de vivienda económica de la zona. Lo paradójico es que esta iniciativa del Instituto de la Vivienda de Nuevo León no sería posible de realizar de acuerdo a los planteamientos de la nueva Ley de Ordenamiento Territorial. Como para que los señores diputados se den una vuelta por la obra, que en una de esas cambian de parecer.

Conjunto Las Anacuas. Imagen: http://www.designboom.com

Conjunto Las Anacuas. Imagen: http://www.designboom.com

3 Comentarios en De las minicasitas y los autogoles de media cancha

  1. Buen punto, hay que hacerle llegar esto a los legisladores, urgente.

    En cuanto a las Anacuas, los 20 escalones de las casas de la foto son incomodos (para adultos mayores, niños y los que pasan por una discapacidad temporal, olvidemos a los discapacitados permanentes) y estorbosas al tránsito (quién va a pasar debajo de una escalera).

  2. Hola Urbanista, se ve que le sabes al tema y lo reflexionas frecuentemente. Tu nota me recordó a un ejercicio que hicieron en el Colegio de Arquitectos de Barcelona, cuando andaban en tratos los legisladores para tambien cambiar la superficie mínima de la vivienda. Lo que hicieron los arquis, fue PINTAR literalmente, la planta arquitectónica de una casa de 30 m2. que era lo que se estaba proponiendo; así el ciudadano común podía darse cuenta de manera tangible de cómo podía, o no, organizarse una vivienda de esas dimensiones. Las reacciones de la gente fueron muy interesantes y la manera de poner en la mesa la discusión, fue muy creativa. Saludos desde Xalapa.

  3. jose hernandez // 12 abril 2010 en 4:07 am // Responder

    ok! repeto sus puntos de vista se ven ke estn arriba de una licenciatura y se ven ke manejan el tema! yo vivo en una minicasita y se ke ustdes noo, me encuentro en un cyber cafe, lugar ke me agrada kada ves mas ya ke mide mas ke el espasio ke me corresponde cuando comparto mi recamara con mi esposa y mis dos hijos! me a ido bien no me kejoo! hay personas kon situaicones peores pero si es desesperante er ke muhcas personas opinen por nosotros .. comite un error al adkirir esta casa los problemas con mi esposa an incrementado.. talves es por ke no hemos podido tener un poko de intimidad ya ke nuestro hijos pekeños depiertan o no duermen … es bueno pesar en el cuidado ambiental y en el desarroollo de unuevas tecnlogias.. pero no hay ke olvidarse del projimooo … ellos seran los cientifikos pero nosotyros somos las ratas de lavoratorio … kien sabe mas practica hee

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