“Es que estoy esperando que me den la densidad”

Como que el imperio de la ley existe pero no tanto. Una de las cosas que más me ha sorprendido de las varias conversaciones que he tenido con desarrolladores inmobiliarios y funcionarios municipales de todo México es la extrema discrecionalidad con que se aplican las leyes y reglamentos urbanos y que en la práctica permite que casi cualquier cosa se pueda hacer si es que desarrollador y autoridad se ponen de acuerdo.  No importa que exista una verdadera galaxia de normas que fijen procedimientos, rangos, estándares y medidas de manera precisa y detallada, que finalmente siempre existe una cláusula mágica que en los hechos permite borrar de un plumazo todo lo expresado anteriormente, dejando así la pista despejada a autoridades políticas, planificadores y promotores inmobiliarios para que actúen con una libertad que la prudencia en materias urbanas desaconseja de manera categórica.

Imagen: Livia Corona, Two Million Homes for Mexico

“Estoy esperando que me den la densidad” es una frase que se escucha en el mundo inmobiliario de manera bastante más recurrente de lo que uno podría pensar, y expresa claramente que un aspecto tan importante como el número de viviendas que alguien puede construir en un terreno en la práctica se rige por dos criterios: el formal, expresado de manera más o menos clara en los instrumentos de planificación territorial vigentes, y el real, fruto de una serie de negociaciones cuyos detalles en la gran mayoría de los casos son un misterio absoluto para los ciudadanos de a pie. Así, no resulta raro escuchar historias de licencias de edificación otorgadas a cambio de contraprestaciones que van desde la construcción de sedes sociales hasta la donación por parte del empresario de computadores, ambulancias, mesas de pingpong, o los infaltables sobres de misterioso contenido, elementos extra que la ley en ningún momento menciona como ítems de intercambio pero que pueden salir al baile si la imaginación y voluntad de las partes que negocian así lo permite.

En lo personal no soy del todo contrario a la existencia de esquemas de negociación en el otorgamiento de permisos de edificación, que generalmente algún grado de flexibilidad en la aplicación de la norma urbana permite la generación más ágil y rápida de proyectos mejor adaptados a las características particulares de su lugar de implantación, cosa que se hace mucho más difícil cuando las reglas del juego están establecidas por marcos normativos extremadamente rígidos. Sin embargo, los esquemas flexibles requieren necesariamente de mecanismos que transparenten los procesos de negociación y toma de decisiones, en los cuales la ciudadanía esté debidamente representada y tenga completo acceso a toda la información que requiera. La no existencia de estos mecanismos constituye un caldo de cultivo espectacular no solo para la negociación en términos desventajosos para los intereses de la comunidad, sino sobre todo para la fácil comisión de todo tipo de actos de corrupción, algo que siempre estará rondando en el aire cuando el otorgamiento de un permiso o el cambio de las condiciones normativas que afectan un sector urbano hagan una diferencia sustantiva en el atractivo económico de un proyecto.

Imagen: Plataforma Urbana

Nadie sabe para quién trabaja

Mi profesor Bish Sanyal decía que una de las cosas más fascinantes de la planificación urbana es que en ella las cosas por lo común no son completamente blancas o negras, que por lo general abundan los tonos grises, y que por ello muchas veces lo que a primera vista se ve como algo perjudicial para los intereses urbanos también puede mostrar impactos positivos dependiendo del cristal con que se mire.

¿Por qué se mantienen altos grados de discrecionalidad en la aplicación de la normativa urbana en México? La respuesta correcta apunta a que la ley tiene letra pero también espíritu, que un grado adecuado de flexibilidad nunca viene mal en la ciudad, que el buen criterio de los expertos urbanos en general produce resultados más virtuosos que cuando se aplica a rajatabla lo expresado en leyes y reglamentos, y que si se negocia es precisamente para obtener un mejor producto por parte del señor desarrollador. La explicación incorrecta apunta más bien a que este grado de discrecionalidad facilita enormemente la generación de algún dinero extra para quienes tienen el control de la aplicación de la normativa, contribución que se hace mucho más difícil de embolsar cuando los reglamentos no dan la menor cabida a la más insignificante de las negociaciones. El lector perspicaz podría pensar mal y elegir – con no poca razón por lo demás – esta última alternativa como la más válida; no lo culpo, que al ver cómo se han desarrollado en los últimos años la mayoría de las ciudades por estos lados, resulta medianamente claro que los procesos de negociación no han producido resultados particularmente felices, al menos desde el punto de vista de la calidad urbana.

Sin embargo, a mi parecer no todo es completamente color de hormiga. Créase o no, de alguna manera esta amplia elasticidad en la aplicación de la ley también ha favorecido a los ciudadanos, al menos a aquéllos interesados en comprar una vivienda nueva. ¿Cómo? La existencia de dos normas (una escrita y otra negociada) ha ayudado de un modo u otro a mantener bajos los precios del suelo, puesto que el desarrollador al momento de comprar un terreno paga un precio de acuerdo al rendimiento que oficialmente puede esperar de él, no al que puede obtener de una negociación posterior de resultado incierto (o al menos desconocido por el vendedor, suponiendo que éste no tiene acceso a la información de lo que previamente pudieran haber acordado desarrollador y autoridad municipal). En castellano, si un terreno está en un área en la cual el plan de desarrollo urbano asigna una densidad de, supongamos, 60 viviendas por hectárea, su dueño estaría en condiciones de cobrar por él lo que en el mercado cuesta un pedazo de tierra de tales características. Sin embargo, si el comprador puede negociar posteriormente una densidad mayor, digamos de unas 70 viviendas por hectárea, habrá ganado un rendimiento mayor al que originalmente pagó. Esto se traduce en que el precio del terreno podrá prorratearse entre un número mayor de viviendas, teniendo por lo tanto una menor incidencia en el costo final de éstas. En otras palabras, este acceso desigual a la información (desventajoso para el vendedor pero muy favorable para el desarrollador) permite que la vivienda puede hacerse más barata, y por lo tanto más accesible. Es cierto, generalmente no se trata de una residencia de primer nivel, pero puede significar la diferencia entre la existencia o no en el caso de una vivienda económica cuyo costo no puede pasar los 195 mil pesos (14 mil dólares) en el caso de aquéllas financiadas a través de Infonavit.

La pregunta que vale la pena hacerse es si este supuesto efecto reductor del precio de suelo es motivo suficiente para mantener la discrecionalidad en la aplicación de la norma urbana. Tengo la impresión que no, que finalmente los costos de un sistema así sobrepasan con creces a sus posibles beneficios. ¿Quiere esto decir que la única opción para lograr un desarrollo urbano ordenado es mediante el establecimiento de leyes y reglamentos monolíticos? En absoluto, que reglas claras no significan necesariamente reglas rígidas. Es perfectamente posible tener un marco legal urbano claro y ordenado pero flexible al mismo tiempo, que acoja la posibilidad de negociación entre las partes interesadas. Lo único que se requiere para ello es la existencia de mecanismos transparentes de información y participación ciudadana que promuevan el diálogo para el beneficio común y a la vez dificulten que los arreglos se hagan con dinero bajo la mesa. ¿Habrá voluntad política como para crear un marco así? Difícil, pero no imposible.

2 Comentarios en “Es que estoy esperando que me den la densidad”

  1. Imposible mientras nuestros políticos sean corruptos y nuestros desarrolladores habilidosos para promover las corruptelas.

    Son cuestiones de educación, de valores, cultura y de costumbres.

    A final de cuentas es el precio dispuesto a pagar o a cobrar por dirigir la voluntad politica la que afecta, fomenta, regula, manipula y favorece las diferentes líneas de interés.

    Es claro que todo depende de la posición que los actores tengan en la escena y paguen por inclinar la balanza hacia su particular y conveniente justicia.

    La incognita la resuelve el tiempo, cuando a futuro se vivan insuficiencias por suministro de agua, por insuficiencia en los flujos de circulación,costosas obras que resuelven los imprevistos, abastecimiento eléctrico, dotación de servicios ETC.

    Todos somos responsables…….

    Gobierno
    Desarrolladores.
    Especuladores
    Y comnidad

    Solo la conciencia común podría dar solción a una planificación responsable.

    Reciba cordiales saludos

    Alejandro Aguirre Desamaniego

  2. + Gente igual a (=) mas negocios, + permisos de los ayuntamientos, + votos, + subsidios federales, estatales y un monton de cosas mas que los politicos transforman en beneficios monetarios para su bolsillo…

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