Cuando el transporte público perjudica a los pobres

La teoría dice que cuando se mejora la accesibilidad de un área de la ciudad, esta se hace más apetecible para vivir o trabajar en ella. Cuando esto ocurre, y no hay que ser muy experto para intuirlo, el precio de la tierra tiende a subir dado el aumento de la demanda interesada en moverse para esos lados. Y eso es exactamente lo que sucede en casi todo el mundo (ya veremos la excepción) cuando se anuncia la creación o extensión de una línea de metro, tranvía o sistema BRT. En ese mismo instante los dueños de los terrenos cercanos a la nueva línea se frotan las manos sabiendo que el precio de sus propiedades con toda probabilidad aumentará significativamente gracias a las nuevas obras, y todo sin haberse movido de su escritorio.

Sin embargo, no todos salen ganando con esta situación. Lo paradójico del caso es que la implementación de nuevos sistemas de transporte público, política que en teoría está pensada para favorecer a los sectores de más bajos recursos, a veces puede transformarse en una espada de doble filo que termina por perjudicar los intereses de la población a la que originalmente se pretendía beneficiar. En efecto, la subida en el valor de las propiedades aledañas a nuevas estaciones de transporte colectivo puede provocar la rápida expulsión de los residentes más pobres, que no pueden resistir la presión por vender sus propiedades, o cuyos ingresos no alcanzan a cubrir el alza en los precios de las rentas producida en el área. Es lo que últimamente se ha dado en llamar gentrificación, castellanización del inglés gentrification, definida por Wikipedia (a veces es bueno citarla) como “el proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio deteriorado y con pauperismo es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo a la vez que se renueva.”

Un reciente estudio realizado por la Northeastern University, del cual Grist hace una breve reseña, aporta algunas luces sobre el tema. De una muestra de 42 barrios de Estados Unidos en los que recientemente se construyeron estaciones de transporte público, se pudo apreciar que el 74 por ciento de ellos experimentó un aumento mucho más rápido en el valor de las propiedades que el resto de las áreas metropolitanas en que se encuentran insertos. El 62 por ciento mostró un incremento en el ingreso de sus habitantes, y en el 50 por ciento de la muestra la población blanca (que es la más adinerada) creció más que en el resto del área metropolitana. Un excelente estudio sobre el impacto de las nuevas líneas de Transmilenio en el precio de los bienes inmuebles de Bogotá realizado por Daniel Rodríguez y Carlos Mojica lleva a hallazgos más o menos parecidos relacionados con el aumento en el valor de los bienes inmuebles. En resumidas cuentas, ambos aportan argumentos suficientes como para sostener que la llegada de líneas de transporte público generalmente se traduce en una valorización de las propiedades del área, lo que puede producir un progresivo cambio en la población a la cual sirven las nuevas redes, fomentando la llegada de habitantes de mayores ingresos y expulsando a los residentes de menos recursos que llevaban años viviendo en barrios que eran baratos en gran medida por estar mal alimentados por el sistema de transporte público de la ciudad.

La excepción que confirma la regla

¿Pasa esto en todo momento y lugar? Copio parte de la información publicada en El Economista el 23de abril de este año:

La fracción del PAN en la Asamblea Legislativa busca que los predios ubicados 10 cuadras a la redonda de la construcción de la Línea 12 del Metro (de Mixcoac a Tláhuac) sean exentos del impuesto Predial, incluso tengan descuento de 50% por el derecho de uso de agua.

De acuerdo con el diputado Mauricio Tabe, la exención se debe a que el cierre de las vialidades ha traído aparejada una devaluación en el valor de mercado de los inmuebles, lo cual tiene un impacto negativo en el valor catastral y la renta de los mismos.

Imagen: Notimex

Una de las cosas que más me llama la atención de México es que el fenómeno descrito al principio no siempre se cumple. En efecto, hay evidencia como para decir que, aunque parezca raro, a veces las propiedades inmobiliarias bajan de valor cuando las líneas de transporte público llegan a sus inmediaciones. Un amigo que está desarrollando su tesis de doctorado sobre el tema me indicaba que eso era precisamente lo que había sucedido en las propiedades aledañas al Mexibus en el Estado de México, al menos hasta la fecha. Es común que cada vez que se plantea la ejecución de nuevas líneas de Metro o Metrobús salgan indignados los vecinos a bloquear la calle exigiendo el cambio de trazado por el negativo impacto que tendrán las nuevas obras en sus propiedades. Los argumentos varían (llegada masiva de vendedores ambulantes, tala de árboles, aumento del ruido, alteración del hábitat de las ardillas), pero el rechazo es más o menos el mismo. ¡Cuando en el resto del mundo la gente daría su brazo derecho por tener una línea de metro a pasos de su casa!, incluso si esto significa soportar un par de años de molestas obras.

Vaya un ejemplo. A la fecha se han presentado al menos dos propuestas de conexión a Santa Fe basadas en la extensión de la red de Metrobús. Ambas fueron rechazadas en cosa de minutos por el Gobierno del DF, que ni siquiera se tomó la molestia de echarles un vistazo. Tampoco los propietarios de los terrenos supuestamente beneficiados por la construcción de la Supervía Poniente mostraron algo parecido a entusiasmo por ellas. La razón es más o menos clara: aparte de no involucrar contratos multimillonarios, las dos opciones no aumentaban en absoluto el valor de predios destinados en su mayoría a la construcción de viviendas orientadas a sectores de altos ingresos, a los cuales la implementación de redes de transporte público les importa un soberano carajo. Es que ni amarrados se rebajarían a tomar un bus para movilizarse, por cómodo, rápido y seguro que este sea; lo que ellos quieren es vías rápidas para sus automóviles lo más cerca de sus casas, y eso es precisamente lo que se les está prometiendo con la megaobra de concreto promovida por el GDF. Si hasta en conjuntos de vivienda social se ofrece la cercanía a una carretera como un plus, cuando la mayoría de las veces esto es claro indicador de lejanía de los centros de trabajo, equipamiento y servicios urbanos.

No sé si habrá otro país en el mundo en que el transporte público de calidad tenga categoría de NIMBY, pero no deja de ser curioso que los elementos que dan valor a los terrenos en México, como las vías urbanas expresas, sean precisamente los que en el resto del planeta (al menos en las naciones desarrolladas) están siendo destruidos por la baja calidad espacial que generan a su alrededor y que afecta negativamente el precio de las propiedades vecinas. Curioso, por decir lo menos.

9 Comentarios en Cuando el transporte público perjudica a los pobres

  1. .
    Interesante articulo, como punto de partida para tal tema. Quizas podria solucionarse congelando las rentas para familias viviendo en viviendas sociales? Se que seria asquerosamente imposible de aprovar bajo las leyes del mercado, pero valdria la pena analizarlo.

    Por otro lado, un detalle. “exceptio probat regulam in casibus non exceptis” solo resulta aplicable cuando hay una regla de excepcion, no una excepcion de la regla. En otros terminos, la excepcion prueba la regla en casos no excepcionados, pero de ningun modo “confirma” la regla.

  2. buen articulo. no se si el transporte publico sea NIMBY… es mas bien NIMBYBPNMT2BA (…but please no more than 2 blocks away).
    el tema de la gentrificacion es con los arrendatarios. los propietarios (ricos o pobres) salen beneficiados. son los arrendatarios los que tienen que pagar la mejor movilidad con su bolsillo, pero no tienen nada que vender en caso que sea muy altas las nuevas rentas. una posibilidad es congelar el precio catastral (base para el calculo de los topes en las rentas ) pero esto hay que hacerlo desde que se anuncia el proyecto porque los precios inician su aumento desde la construccion. bogota lo acaba de hacer apenas se anuncio el alineamiento de la primera linea del metro.
    que bueno ver que la heredera ya te deja tiempo para escribir. por cierto, pudiste volver a volar el helicoptero?
    saludos,

  3. Acerca del artículo sobre el descenso en el valor de las propiedades por la cercanía del metro.
    Este excelente artículo muestra, me parece, parte de los efectos del racismo y clasismo de este país: quienes consideran que el metro por ejemplo baja el valor de su terreno, jamás se suben al metro y prefieren contaminar. Para ejemplo semejante, en Princeton New Jersey una de las explicaciones de que no haya una linea de tren directa hasta allá y se deba tomar un mini tren desde una estación cercana, es que se buscó evitar que los afroamericanos y “otros” pasaran directamente por ahí.
    Por otro lado, hay que señalar que mientras las lineas de autobuses conlleven la arbitraria creación de una “base” en que los camioneros detienen el tránsito completo de uno o dos carrlles, es entendible que baje el valor de cualquier propiedad aledaña.
    Habría que promover una verdadera cultura del transporte pùblico, y tal vez empezarle a preguntar a funcionarios y clases medias altas por qué en Nueva York o Buenos Aires sí toman el metro y en el DF no.

  4. Hola Pedestre,

    Interesante post sobre la revalorización del suelo asociada a la extensión del transporte. Me gustaría enriquecerlo con un par de consideraciones. En primer lugar, aquí en Europa han tenido que pasar muchos años, y toda no acaba de ser un sentimiento generalizado, hasta darnos cuenta como las infraestructuras si no se trataban de manera adecuada llegaban a empobrecer los tejidos urbanos de una forma importante (hay un montón de suburbios alrededor de paradas de tren o de nudos de autopista que así lo acreditan). Además, este sentimiento no creo que se esté dando en otras partes del mundo que siguen apostando por las redes viarias sin alcanzar a comprender los problemas de congestión inducida que genera, por tanto, espero que lo que sucede en Mexico sea un estadio previo a la consideración que ese modelo no es el más adecuado (Por suerte o por desgracia el precio del petróleo va a hacer que se reconsideren muchas cosas).

    Por otro lado, creo que es necesario entender que las redes de transporte colectivo de gran capacidad (metro) están mucho más desarrolladas en los paises europeos, donde si se convierten en una alternativa clara al transporte privado, cosa que creo que no ocurre el otros lugares en los que no existe esa concepción de “red”.

    Un saludo y ánimo con el blog, está muy bien, nos vemos en http://citylines.wordpress.com
    Jose.

  5. Muy bueno, como siempre (no comprendo del todo el pst de Darius)

  6. ¿Qué es la plusvalía (o minusvalía) de un inmueble? Pues es un indicador objetivo que refleja conductas subjetivas. Si bien ocurren cosas catastróficas (ver los metros Polanco, Viveros o Chapultepec, por ejemplo) por el desarrollo de infraestructura, que de manera directa contribuyen a afectar el valor de la propiedad, es en realidad el mercado (conjunto de individuos con intención de compra) el que presiona hacia arriba o hacia abajo el valor de las propiedades. Por lo tanto, los primeros en cooperar para una minusvalía son los vecinos protestando, más aún cuando tienen una derrota garantizada (como ocurrirá con los que hoy protestan contra la lanzadera de Etiopía). Lo que finalmente terminará salvando es que el cúmulo de proyectos (finalmente con el BRT se va más rápido que con el metro, además de que no hay en el metrobús el deterioro en la seguridad que sí hay en estaciones del metro) termine demostrando que las afectaciones son mucho menores. Saludos.

  7. Excelente artículo. Me recuerda mucho a la propuesta de hace más de 10 años de construir un tren elevado de Santa Mónica, Edomex al Centro de la Ciudad fue sistemáticamente rechazado por varios de los vecinos de las colonias beneficiadas. O mejor aún como la permisidad pasiva de estos mismos vecinos permitió el engendro del Viaducto Elevado Bicentenario. Definitivamente como México no hay dos.

  8. Dios de la vida, solo en México. ¿Será que estamos tan acostumbrados al concepto de transporte publico: pobres que no queremos ni tenerlo cerca?

    Muy buen blog por cierto, felicidades.

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  1. La ciudad de los coches; rebasan vehículos Hoy No Circula | Tlalpan.info

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