El “nueragate”, la especulación inmobiliaria y la captura de plusvalías

Como no soy experto, no me voy a pronunciar acerca del posible alcance judicial del caso (aunque los antecedentes hasta hoy conocidos apuntan a que no habría nada ilegal en él).

Tampoco voy a decir nada sobre el posible conflicto de interés presente en el mismo (que para mí sí es evidente).

Sólo quiero detenerme en el alcance urbano de la historia, que desde mi modesta perspectiva es el que ofrece mayor interés. Para ello, y aunque sea difícil, solicito al lector olvidar por un instante que los protagonistas de la historia son el hijo y la nuera de la señora Presidenta (que tengo la íntima convicción que no tiene nada que ver en todo este cuento). Lo que nos queda es un monumento a la especulación inmobiliaria, algo que no está penado por la ley, pero que claramente debiera ser combatido con las armas que el Estado posee, que no son pocas.

Veamos: una empresa consigue un préstamo de unos 10 millones de dólares para comprar tres terrenos en Machalí. En la actualidad no sirven para gran cosa, salvo para cultivar hortalizas o lo que se dé por la zona, pero esta situación puede cambiar drásticamente si se aprueba el plano regulador que incorpora las 44 hectáreas adquiridas al suelo urbanizable de la comuna. Ésta fue la apuesta de los inversores, quienes, asesorados por gente cercana al municipio y la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo, estimaron el negocio como algo más o menos seguro en el mediano plazo. Después de un año, y tras haber hecho algunos estudios de probables inversiones en los terrenos, pactan la reventa de estos a un tercero en una cifra que ronda los 15 millones de dólares. 5 millones de dólares de ganancia en la pasada, inversión con casi un 50 por ciento de utilidad en el lapso de un año. Nada mal.

5 millones de dólares de ganancia sin haber hecho nada que diera valor agregado a los terrenos. 5 millones de dólares de ganancia sin haber instalado redes de agua potable ni alcantarillado. Sin haber pavimentado ni loteado. Sin haber generado un solo empleo en la zona, excepción hecha del notario, el conservador de bienes raíces que registró el cambio de la propiedad y uno que otro asesor. Calcule cuántas vidas debe trabajar un chileno promedio para ganar 5 millones de dólares. Eso lo hizo una sociedad casi sin moverse de su escritorio, especulando con el potencial de edificación de 44 hectáreas hoy buenas para plantar lechugas, choclos y tomates.

Insisto, desde el punto de vista legal no hay nada perseguible en esta historia. Sin embargo, desde la perspectiva de la ciudad el resultado es funesto, entre otras cosas porque el proceso encareció artificialmente el acceso al suelo urbano. Así, si el día de mañana se quiere construir vivienda social o equipamiento comunitario en la zona, esto será muy difícil dado el alto costo del metro cuadrado de terreno. No, no parece justo que privados se enriquezcan por la acción del Estado, y que éste reciba poco o nada a cambio.

Es probable que todo este cuento se hubiera evitado con la existencia de mecanismos de captura de plusvalías (la derecha que festina con la historia es la que con más fuerza se ha opuesto a esto). ¿En qué consisten estos mecanismos? En términos simples, son herramientas fiscales que permiten al Estado capturar el aumento de valor en una bien inmueble producto de la ejecución de obra pública (como, por ejemplo, la construcción de una línea de Metro o un camino público en las cercanías) o del cambio de la norma urbana que regula a un sector (cambio de uso de suelo, aumento de los coeficientes de constructibilidad, etcétera).  En términos sencillos, de haber existido una ley de captura de plusvalías, los 5 millones de dólares generados por el simple cambio de manos de los tres lotes habrían terminado en las arcas fiscales, y no en los bolsillos de un privado. Con este mecanismo ciudades de otras latitudes financian la construcción de infraestructura para redes de transporte público, hacen posible la existencia de vivienda de interés social en zonas de alta demanda, o solventan el mantenimiento de espacios públicos. Bajo este esquema, el suelo se maneja de acuerdo a criterios de interés social, y no como elemento de apuesta para la especulación.

A ver si el caso nos sirve para pensar la manera en que planificamos y gestionamos nuestras ciudades. El proyecto de Ley de captura de Plusvalías alguna vez presentado en el Congreso duerme el sueño de los justos; no hay mejor ocasión que ésta para reflotarlo. Las ciudades chilenas lo necesitan con urgencia.

Palabras al cierre

El mejor tratado sobre el tema siempre será La Especulación Inmobiliaria de Italo Calvino. Léalo, disfrútelo.

1 Comentario en El “nueragate”, la especulación inmobiliaria y la captura de plusvalías

  1. Lamentablemente la especulación inmobiliaria se ha instalado como una práctica casi profesional para personeros políticos y algunas empresas. La influencia que se ejerce sobre las Instituciones es decididamente nefasta y pareciese que ya existe una cierta erudición para este tipo de operaciones. Estoy plenamente de acuerdo con el diagnóstico expuesto en la columna, pero sugerir que tengamos que olvidar que los protagonistas del hecho son “son el hijo y la nuera de la señora Presidenta” es negar las causas (anti) morales, (anti) éticas y políticas que movilizan este tipo de acciones. Y en ese sentido, lo que ocurre en Chile es que las alternativas técnicas, como la captura de plusvalías, están supeditadas a un marco político que ideológicamente se reproduce en ese marco moral y con ese marco de actores. De ahí, a mi juicio, no dar lo mismo negar desde donde vienen este tipo de acciones, pues son sus protagonistas los que impiden el cambio.
    Saludos.

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