El buen negocio de las ciclovías

No, no se trata de la publicidad de una marca de bicicletas. Tampoco de cascos, ni de accesorios ciclistas. Tampoco de yogur griego ni de agua mineral ni de toallas femeninas con y sin alitas, productos que por esas cosas de la vida gustan de asociar sus virtudes a las del pedaleo en sus respectivas campañas publicitarias. Quien paga la cara cara bonita de página entera en Vivienda y Decoración (o VyD si prefieren llamarla así ) es una inmobiliaria, una empresa que desde hace rato dejó de vender algo tan tangible como metros cuadrados de construcción para ofrecer a cambio esa cosa difusa que a falta de un nombre mejor llamamos “calidad de vida”, representada en este caso en el ideal universal del pedaleo juvenil, despreocupado y sin prisas de una agraciada joven en una ciclovía decente bajo la sombra de unos más que respetables plátanos orientales.

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A no engañarse, que el mundo de las inmobiliarias es frío como el cemento: si se sacrifica la imagen del producto ofrecido (pierde el tiempo quien busque fotos, renders o planos de los departamentos en venta) es porque los atributos del entorno son los que finalmente más influyen en la decisión de compra. Si de la noche a la mañana las inmobiliarias se transforman en promotoras del ciclismo urbano es porque entienden que la infraestructura para la bicicleta es un atractivo capitalizable en un valor extra aplicado a los inmuebles en oferta, así de simple. Nada que criticar, que siempre será mejor tener al gremio inmobiliario remando para el lado de los que queremos ciudades menos dependientes del automóvil.

Si bien es cierto hay abundante literatura sobre el impacto en los precios de inmuebles ocasionado por la implementación de proyectos de transporte urbano masivo, ésta escasea cuando se trata de evaluar efectos en el mercado inmobiliario por la construcción de infraestructura ciclista. La mayoría de los estudios relacionados con el tema tratan sobre el impacto en usos de suelo, ventas del comercio y creación de nuevos empleos. Este es el caso de las investigaciones de Alison Lee en Melbourne, Kyle Rowe en Seattle y Nueva York, de la Comisión para el Desarrollo de Vancouver, y de Heidi Garrett-Peltier en 11 ciudades de Estados Unidos, que demostraron que la construcción de ciclovías en zonas urbanas se traduce en aumento de ventas del comercio local y con ello en un mayor número de empleos en el área de influencia. En lo que respecta al impacto en el mercado inmobiliario, de las pocas investigaciones existentes destacan la de Racca y Danjhu, que tomando como caso de estudio al estado de Delaware estableció que la cercanía a ciclovías urbanas sube un promedio de 8,800 dólares el valor de una propiedad. Otro estudio, realizado por Emily Drennen en San Francisco, señala que el 65% de los agentes inmobiliarios exhibe la cercanía a ciclovías como un atributo de sus propiedades en oferta. En sentido inverso, el estudio de Gavin Poindexter para la ciudad de Minneapolis no encontró evidencia suficiente para señalar un impacto positivo de la infraestructura ciclista en los precios de las viviendas adyacentes.

Los inmobiliarios chilenos con toda seguridad no han leído ni leerán estos estudios, pero su experiencia –que finalmente vale más que mil tesis de doctorado- les indica que hay un creciente segmento de la población que no asocia la calidad de vida a la existencia de facilidades para el automóvil, sino que por el contrario, valora la presencia de buenas redes de transporte público, de espacios decentes para caminar y pedalear, y del comercio local que estos espacios atraen (sí, en las cercanías de la ciclovía empiezan a aparecer los cafés con mesas en la calle, las pequeñas librerías, las panaderías con pan de verdad, cosas que también aprovechan de vender como atractivo las inmobiliarias).

Con un poco de sentido común este súbito interés pedalero empresarial puede ser aprovechado como herramienta de política pública a través de la aplicación de mecanismos de captura de plusvalías, en los que los privados pagan por el aumento de valor de sus inmuebles producto de la inversión pública en obras de mejoramiento de la infraestructura peatonal, ciclista y de transporte público. Lo recaudado, que no es poco, puede destinarse al mantenimiento o mejoramiento de esta infraestructura o la construcción e implementación de nuevas obras o sistemas. Otro mecanismo es hacer una permuta de espacios destinados por los inmobiliarios a estacionamiento por dinero u obras destinados al mejoramiento del espacio público y las condiciones de movilidad del sector. Ganar – ganar que les gusta llamarlo, desde ya los privados podrían financiar así la relativamente barata red de ciclovías que la ciudad de hoy pide a gritos.

Nuevos vientos soplan en el sector inmobiliario, la oportunidad está pintada para aprovecharlos en beneficio de todos.

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